O mercado imobiliário do Reino Unido experimentou uma bolha de 20 anos no setor habitacional.

Após um longo período de 13 anos com taxas de juros quase zero, esse importante fator que influencia os preços das casas finalmente retornou a patamares historicamente habituais. Com alguma sorte, isso pode ser o catalisador que finalmente estoura a bolha imobiliária de 20 anos no Reino Unido, por John Kingham.

“É impossível que uma bolha tenha 20 anos? Eu ouvi você chorar. No entanto, é verdade.”

O atual cenário de bolha imobiliária tem suas origens no final da década de 1980, quando o salário médio no Reino Unido era de £ 9100 e o preço médio das casas era de £ 63.000. Isso resultou em uma relação de preços de casas no Reino Unido de menos de sete, bem acima da média de cinco das décadas anteriores.

Paráfrase: As altas avaliações são frágeis e dependentes de um ambiente estável, podendo ser comparadas a um vaso alto em uma mesa instável. Qualquer movimento brusco, como o aumento das taxas de juros pelo Banco da Inglaterra na década de 1980, pode causar um colapso na economia e no mercado imobiliário, resultando em consequências devastadoras para muitas pessoas.

Em 1995, após o fim de uma crise, houve uma redução de 20% nos preços das casas. Durante os cinco anos seguintes, os ganhos médios aumentaram para £13,100, e o preço médio de uma casa era pouco mais de quatro vezes o salário médio. Para ilustrar, na metade da década de 1990, uma pessoa comum poderia adquirir uma casa média por quatro vezes o seu salário. Hoje, com um salário médio de £34,600, isso equivaleria a comprar uma casa média por £138,000. Contudo, o custo real atual é quase o dobro, chegando a £260,000.

Durante meados da década de 1990, os preços baixos atraíram muitos compradores, levando a um aumento nos preços das casas. Em 2001, o valor médio de uma casa atingiu £ 89.000, o que representava cinco vezes o ganho médio, uma proporção historicamente normal. Naquela época, as casas não eram consideradas nem caras nem baratas. No entanto, o crash das empresas ponto com e os eventos de 11 de setembro resultaram no Banco da Inglaterra reduzindo as taxas de juros para 3,5%, o nível mais baixo desde a década de 1940. Em 2003, uma taxa de juros de 3,5% era considerada extremamente baixa e menos comum do que atualmente, quando muitas pessoas acham que 3,5% é uma taxa alta.

Essas taxas de juros extremamente baixas foram o gatilho que desencadeou a atual bolha de 20 anos, enquanto o impulso foi dado por empréstimos irresponsáveis concedidos por bancos e por uma crença exagerada de que os preços das casas continuariam a subir 10% ou mais a cada ano indefinidamente. Em 2007, os salários médios chegaram a £ 21.600, mas o preço médio das casas subiu para £ 184.000, resultando em uma relação de preços de 8,5. Tratava-se de uma bolha de enormes proporções.

Paráfrase do texto: Avaliações elevadas são vulneráveis a grandes quedas, assim como um vaso alto em uma mesa instável, esperando por um acidente. Em 2007, o acidente ocorreu no setor bancário, que concedeu empréstimos em excesso, levando o sistema financeiro global à beira do colapso. A crise resultante provocou uma redução significativa nos empréstimos, abalando a economia e causando uma nova queda nos preços dos imóveis.

No entanto, desta vez o incidente foi breve e superficial devido à intervenção enérgica do governo, que não poupou esforços para proteger o mercado imobiliário e garantir sua possível reeleição.

O Banco da Inglaterra tomou a iniciativa de reduzir as taxas de juro para quase zero, uma medida sem precedentes que ajudou a sustentar os preços das casas. Embora tenha evitado uma queda substancial em 2008, a economia continuou a enfrentar desafios significativos. Mesmo com as taxas de juros baixas, os preços das casas não apresentaram crescimento nos anos seguintes, mantendo-se abaixo dos níveis de 2012 e sofrendo um declínio constante em relação à inflação e aos salários.

Infelizmente, a desinflação lenta da bolha imobiliária foi interrompida prematuramente com a implementação da Ajuda para Comprar em 2013. Esta medida do governo, que oferecia empréstimos de até 40% do valor do imóvel para potenciais compradores, teve um efeito surpreendentemente positivo, elevando os preços das casas a níveis astronômicos. Além disso, durante a pandemia, o governo introduziu um benefício fiscal para o mercado imobiliário, que acabou protegendo um setor que não necessitava de proteção.

Isso impulsionou a última fase desta bolha imobiliária de 20 anos, com os preços médios das casas atingindo um pico de 275.000 libras em 2022, de acordo com a Nationwide. Este valor representava 8,5 vezes o salário médio do Reino Unido, uma proporção quase idêntica ao pico da bolha de 2000. No entanto, como sempre, essas altas avaliações são sustentáveis apenas se o ambiente permanecer estável. Em 2024, o ambiente não parece estar estável.

Após 13 anos de taxas de juros quase zero e uma década de incentivos à compra de casa, esses estabilizadores artificiais foram retirados. Atualmente, os preços das propriedades estão em patamares elevados, contando principalmente com a confiança de que continuarão a subir, sem um suporte sólido. Com as taxas de juros em 5,25%, voltando a níveis historicamente normais, é possível que os preços das casas também retornem a valores historicamente normais se as taxas se mantiverem nesse patamar.

Nos últimos 70 anos, o preço médio das casas tem sido seis vezes maior do que o salário médio. Com salários médios atuais de até £ 34,600, a média histórica de preço de uma casa seria de £ 208,000, em comparação com a média de £ 259,000 em 2023. É improvável que o preço médio das casas caia para £ 208,000 até o final deste ano, pois isso representaria uma queda de 20%. Em vez disso, espera-se que haja aumentos significativos nos salários acima da inflação na próxima década, juntamente com pouco ou nenhum crescimento nos preços das casas.

Por exemplo, se a inflação permanecer em 2% e os salários aumentarem em 3%, o salário médio alcançaria £46.500 em 2033. Com a queda da relação preço-alvo das casas para seis durante esse período, os preços das residências aumentariam a uma taxa de quase 1% ao ano, chegando a £279.000, o que manteria a maioria das pessoas longe da desvalorização patrimonial e tornaria a moradia mais acessível. Este cenário representaria um ganho praticamente máximo, embora seja pouco provável que consigamos alcançá-lo, devido às baixas chances de uma transição suave.

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